Novas regras de uso e ocupação do solo para o Guará

A Câmara Legislativa aprovou, nesta terça-feira (11 de novembro), o Projeto de Lei Complementar nº 86/2025, enviado pelo Poder Executivo, que altera a Lei Complementar nº 948/2019, responsável pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS). O GDF argumenta que a proposta, construída a partir do Plano de Intervenção Urbana (PIU) do Guará, busca corrigir inconsistências da norma e adaptar os parâmetros urbanísticos à realidade atual.
As mudanças incluem a substituição do mapa de uso do solo e do quadro de parâmetros da Região Administrativa do Guará, incorporando projetos urbanísticos já aprovados e registrados em cartório. Também foram incluídos parcelamentos existentes, como a QE 60 e a área destinada aos transmissores da Rádio Nacional.
Além disso, o texto corrige faixas de área e coeficientes de aproveitamento no Polo de Moda, ajusta a classificação do Parque Urbano Bosque dos Eucaliptos (Entre as QEs 38, 42, 44 e 56) e permite uso misto em grandes lotes institucionais do Setor de Áreas Isoladas (ao lado ParkShopping), com atividades comerciais, de serviços, industriais e residenciais, condicionadas ao reparcelamento e vedadas na faixa de 100 metros da Estrada Parque Indústria e Abastecimento (EPIA).
O projeto também revoga dispositivos sobre "remembramento" e "desdobro", agora tratados pela legislação específica de parcelamento do solo, e estabelece prazo de um ano para que proprietários optem pelos parâmetros anteriores à publicação da nova lei. Nos casos de aumento do Coeficiente de Aproveitamento, haverá cobrança da Outorga Onerosa do Direito de Construir (ODIR).

Embasamento
Segundo a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh), "as alterações foram embasadas em estudos técnicos que apontaram a necessidade de requalificação de espaços públicos, melhoria da mobilidade ativa, integração entre áreas e incentivo à diversidade de usos, alinhando a cidade planejada à realidade atual". As propostas foram discutidas em audiência pública e aprovadas pelo Conselho de Planejamento Territorial e Urbano (Conplan).
Com a atualização, o GDF afirma que a Região Administrativa do Guará poderá ter maior “vitalidade urbana, aproveitamento de áreas subutilizadas, incentivo ao uso misto em regiões estratégicas e melhoria da infraestrutura viária, ciclovias e espaços públicos”, garantindo segurança jurídica para projetos urbanísticos já aprovados.

Uso misto e dinamização econômica
Um dos pontos mais transformadores do projeto é a ampliação do uso misto em grandes lotes institucionais e em áreas ao longo de vias importantes. Lotes no Park Sul, Região do Guará, classificados como “Inst EP” (Institucional Equipamento Público) foram reclassificados como “Inst” (Institucional), permitindo atividades comerciais, de serviços, industriais e residenciais.
Na Avenida Contorno do Guará II, lotes antes classificados como residenciais obrigatórios (RO 1 ou RO 2) passam a ter uso permitido como CSIIR 1 NO, possibilitando o funcionamento de atividades como restaurantes e comércios de vizinhança, mantendo o uso residencial principal. Já as áreas no entorno do Parque Urbano Bosque dos Eucaliptos (Entre as QEs 38. 42, 44 e 56) também foram recategorizadas, com previsão de uso misto, acompanhando a necessidade de revitalização da região e do seu entorno.
As mudanças da Luos apenas confirmam a realidade da cidade. Lotes originalmente classificados como residenciais já vinham sendo utilizados, na prática, para atividades comerciais ou institucionais. Um exemplo claro é a própria Avenida Contorno, que concentra vários comércios e edifícios institucionais, apesar da classificação anterior. O mesmo ocorre em diversas praças das quadras residenciais, cujo entorno abriga serviços e estabelecimentos diversos, demonstrando uma dinâmica urbana consolidada ao longo dos anos.
Outro ponto que merece destaque é a atualização dos parâmetros urbanísticos do Polo de Moda. O texto aprovado corrige faixas de área e coeficientes de aproveitamento que estavam defasados, o que permite maior compatibilidade entre as atividades exercidas na região e a legislação vigente. A medida é vista como essencial para estimular o desenvolvimento econômico local e garantir segurança jurídica aos empreendedores.

Participação popular e impacto na qualidade de vida
Com base em mais de 800 respostas a questionários aplicados no processo de elaboração do PIU, a população indicou problemas como a insuficiência de vagas de estacionamento (73%) e a precariedade dos mobiliários urbanos (82%). Como resposta, o projeto prevê a implantação de 131 novos estacionamentos, requalificação de 885 vagas existentes e melhorias em 46 praças e 70 Espaços Livres de Uso Público (ELUPs).
Na audiência pública realizada em 8 de setembro de 2025, moradores também levantaram preocupações sobre a insegurança nos becos entre residências, sugerindo a concessão de uso desses espaços. O secretário da Seduh, Marcelo Vaz Meira da Silva, informou que há um estudo em andamento para tratar do tema em todo o DF. Houve ainda demanda pela ampliação do transporte circular "Zebrinha", especialmente para áreas periféricas como a Quadra 46. A equipe técnica afirmou que a questão será encaminhada à Secretaria de Mobilidade para revisão do Plano Diretor de Transporte Urbano (PDTU).
Preocupações ambientais também foram levantadas, especialmente sobre a impermeabilização do solo em áreas de concessão de uso. Segundo a Seduh, a legislação prevê que quanto maior a área impermeabilizada, maior o valor a ser pago pela outorga, sendo vedada a ampliação da impermeabilização em novas edificações. Também foi solicitada a padronização de quiosques e a reforma de calçadas irregulares. O administrador regional do Guará, Artur Nogueira, afirmou que já foram construídos mais de 20 km de calçadas e que outros 30 km estão previstos.

Segurança
jurídica e transição
Para garantir segurança jurídica em meio às diversas mudanças, foi estabelecido o prazo de um ano para que proprietários ou titulares do direito de construir optem pelos parâmetros anteriores à nova lei. Além disso, nos casos em que o novo coeficiente de aproveitamento resultar em aumento da área edificável, será aplicada a Outorga Onerosa do Direito de Construir (ODIR), com base no CFA anterior.
A proposta também revoga artigos da LUOS relacionados a remembramento e desdobro (Art. 46, 48, 49, 50 e 50-A), que agora passam a ser regidos pela Lei Complementar nº 1.027/2023, que trata do parcelamento do solo no Distrito Federal.
O novo Plano Diretor Local (PDL) do Guará não altera a cidade, mas legaliza e organiza o que já vem acontecendo há anos. A revisão garante maior vitalidade urbana, estimula o uso eficiente do solo e promove a integração de diferentes funções urbanas.
Imagine que a LUOS do Guará era como um mapa antigo, feito para uma cidade idealizada. O PIU funcionou como um GPS moderno, que redesenhou esse mapa com base na realidade atual, transformando grandes áreas institucionais em potenciais centros urbanos dinâmicos e multifuncionais.