LUOS - Por que a lei gera tanta confusão?

Apesar de se chamar Lei de Uso e Ocupação do Solo, que remete à agricultura, a lei na verdade regulamenta o uso dos terrenos do Distrito Federal. É a Luos que determina o que pode ser feito em cada lote, do tamanho das construções ao tipo de atividade que pode ser desenvolvida ali. A Luos não legisla sobre área pública, parques, avenidas ou quiosques.
Aprovada em 1993, a Lei Orgânica do DF estabeleceu que o Planos Diretor Local (PDL) seriam o principal instrumento de planejamento das cidades. Cada região administrativa teria seu PDL, com normas específicas de ocupação para a área. Mas, em 2007, o governo decidiu alterar a Lei Orgânica para ter instrumentos novos de organização urbana. A emenda 49 determinou que o GDF teria que revisar o Plano Diretor de Ordenamento Territorial e elaborar a Luos – uma legislação mais normativa que o Pdot. Portanto, a Luos (mais específica) o PDOT (mais amplo) tentam condensar diretrizes espalhadas em dezenas de leis.
Desde que foi enviado pelo governo do Distrito Federal no final do ano passado, o texto passou por análise técnica, recebeu diversos questionamentos e foi tema de 20 reuniões envolvendo técnicos, assessores parlamentares e representantes da Secretaria de Gestão do Território e Habitação (Segeth). O resultado dessa articulação foi a apresentação de uma emenda substitutiva (Emenda nº 41) ao texto original do Buriti (PLC nº 132/2017), à qual ainda devem ser propostas algumas alterações.

Confusão
Mas, sem consenso, a votação tem sido adiada regularmente nas últimas semanas. Até mesmo agressões físicas a professores da UnB por parte de grileiros aconteceram no auditório da Câmara.
Os principais motivos é que constam na Luos lotes que ainda não foram regularizados, de interesse de grileiros e construtoras. Porém a principal polêmica é na destinação do lote. Afinal, um lote listado como residencial, se tiver a sua destinação alterada para misto (comercial e residencial) tem o seu valor multiplicado no mercado. O mesmo acontece com o potencial construtivo, como aconteceu nos prédios na Orla do Guará II, quando a Câmara Legislativa retirou do Plano Diretor do Guará a altura máxima dos prédios.

E o Guará?
Na proposta apresentada no início do ano, algumas alterações desagradaram os moradores. A principal delas foi a destinação comercial de todos os lotes na orla do Guará, ao longo do calçadão. Sem estacionamento ou acesso, temia-se a área verde fosse ocupada por comércios e veículos. Essas alterações de destinação foram retiradas da lei.
Como cidade planejada, o Guará sofre muito com ocupações irregulares e mudanças improvisadas de destinação de seus lotes. Seja na transformação de casas em comércios, ou de áreas comerciais inteiras em residências, o caso do Polo de Moda e QE 40.
A lei a ser aprovada prevê que dentro de uma mesma área residencial, como uma quadra horizontal do Guará II, por exemplo, haja diferença de possibilidade de ocupação entre um lote e outro. Lotes próximos às avenidas principais da cidade foram gradativamente sendo utilizados para atividades comerciais, assim como os lotes próximos às praças ou áreas verdes. O contrário também aconteceu. Com a demanda crescente por residências no Guará, locais destinados a comércios foram ocupados por residências, como a sobreloja dos prédios dentro das quadras, na QE 40, e na via contorno do Guará II. Esses desajustes são comuns na cidade e em sua maioria estão pacificados e bem aceitos pelos moradores. A Lei de Uso e Ocupação do Solo tenta ordenar o que pode de fato ser feito em cada lote da cidade.
Uma das maiores preocupações do guaraense é a proliferação e atividades comerciais em casas. Incômodos como o movimento de pessoas alheias à vizinhança, a falta de locais de estacionamento, ruídos, odores e outros são sempre reportados por moradores que vivem próximos a comércios instalados em áreas indevidas. A Luos, se aprovada como proposta atualmente, prevê que os lotes voltados para a avenida central do Guará II, e parte dos lotes na avenida central do Guará I, poderão receber comércios. O mesmo vale para os lotes de esquina voltados para a rua de acesso de todas as quadras residenciais, além dos lotes m torno das praças internas. Os lotes ao longo de toda a avenida contorno do Guará II na proposta anterior, também poderiam receber comércios. Essa mudança não será mais possível. Toda a Vila Tecnológica, no Setor Lúcio Costa, e a avenida entre a QE 38 e a QE 42 também passam a ser comerciais.
As quitinetes e apartamentos na QE 40 e Polo de Moda podem ter uma solução parcial com a aprovação da Luos. A lei classifica os lotes do setor como CSIIR2, que admite atividades comerciais, prestação de serviços, instituições, indústrias e residências. Portanto, os moradores das quadras poderão legalizar seus imóveis. Mas, a altura máxima dos prédios ficou fixada em 16 metros, ou quatro andares, o que obrigará muitos desses prédios a demolir os andares superiores.
Ainda assim, cada construção poderá ser até três vezes maior que o tamanho do lote, ou seja, em um lote de 100m2 pode haver no máximo um prédio de 300m2. Quem construiu em todo o lote, sem deixar afastamento na frente, lateral ou fundo, poderá ter apenas o térreo e mais dois andares. Mesmo assim, a legislação federal determina que prédios acima de três andares tenham obrigatoriamente garagem e elevadores, o que precisará ser respeitado para que os proprietários consigam o Habite-se.