Luos - O que muda para o Guará?

Apesar do nome curioso, a Lei de Uso e Ocupação do Solo, que está sendo  discutida na comunidade e será votada na Câmara Legislativa, trata na verdade é dos terrenos e apenas deles. Legisla sobre o que pode e o que não pode ser feito dentro de cada unidade imobiliária.Não versa sobre área pública, novos loteamentos, áreas em vias de regularização, parques, avenidas ou quiosques. A lei trata de como se poderá construir e o que poderá funcionar dentro de cada lote do Distrito Federal.

Aprovada em 1993, a Lei Orgânica do DF estabeleceu que o Planos Diretor Local (PDL) seriam o principal instrumento de planejamento das cidades. Cada região administrativa teria seu PDL, com normas específicas de ocupação para a área. Mas, em 2007, o governo decidiu alterar a Lei Orgânica para ter instrumentos novos de organização urbana. A emenda 49 determinou que o GDF teria que revisar o Plano Diretor de Ordenamento Territorial e elaborar a Luos - uma legislação mais normativa que o Pdot. Portanto, a Luos (mais específica) o PDOT (mais amplo) tentam condensar diretrizes espalhadas em dezenas de leis.

No Guará, a principal mudança para a cidade é destinação do lote. Brasília é uma cidade planejada.Esse rito foi cumprido não apenas no Plano Piloto, mas em várias outras regiões administrativas que foram criadas no papel antes de serem definitivamente ocupadas. E este é o caso do Guará. Ao pensar a cidade, os arquitetos e urbanistas delimitaram áreas residenciais horizontais e verticais, áreas comerciais, institucionais e para outros fins. Foram definidos onde seriam as escolas, hospitais, órgãos administrativos e estruturas de lazer. Ao longo do empo, naturalmente, este planejamento foi revisto, seja pelo crescimento natural da cidade, seja pela demanda de áreas para atividades específicas, como o Setor de Oficinas e o Polo de Moda.

Ainda assim, dentro de uma mesma área residencial, como uma quadra horizontal do Guará II, por exemplo, há diferença de possibilidade de ocupação entre um lote e outro. Lotes próximos às avenidas principais da cidade foram gradativamente sendo utilizados para atividades comerciais, assim como os lotes próximos às  praças ou áreas verdes. O contrário também aconteceu. Com a demanda crescente por residências no Guará, locais destinados a comércios foram ocupados por residências, como a sobreloja dos prédios dentro das quadras, na QE 40, e na via contorno do Guará II. Esses desajustes são comuns na cidade e em sua maioria estão pacificados e bem aceitos pelos moradores. A Lei de Uso e Ocupação do Solo tenta ordenar o que pode de fato ser feito em cada lote da cidade.

Uma das maiores preocupações do guaraense é a proliferação e atividades comerciais em casas. Incômodos como o movimento de pessoas alheias à vizinhança, a falta de locais de estacionamento, ruídos, odores e outros são sempre reportados por moradores que vivem próximos a comércios instalados em áreas indevidas. A Luos, se aprovada como proposta atualmente, prevê que os lotes voltados para a avenida central do Guará II, e parte dos lotes na avenida central do Guará I, poderão receber comércios. O mesmo vale para os lotes de esquina voltados para a rua de acesso de todas as quadras residenciais. Curiosamente, em torno das praças os lotes mantém o caráter exclusivamente residencial. Os lotes ao longo de toda a avenida contorno do Guará II também poderão receber comércios, mas como o acesso a eles é feito por dentro das quadras, a frente do comércio seria voltado à área verde, onde fica o calçadão,o que  causa estranheza e protesto demoradores.  Toda a Vila Tecnológica, no Setor Lúcio Costa, e a avenida entre a QE 38 e a QE 42 também passam a ser comerciais.

Além da destinação dos lotes, a Luos trata também de como pode ser construído. Parâmetros como a altura máxima de prédios e casas, afastamento da pista, coeficiente de construção são definidos. Os prédios mais altos do Guará poderão ter no máximo 12 andares e ficarão ao longo da avenida contorno do Guará II. Na avenida central e no Guará I vale a altura máxima de seis andares. Obviamente, os prédios já construídos não são afetados, apenas as novas projeções. As casas poderão ter até 12,5 metros, tamanho aproximado de uma residência de três andares.

As quitinetes e apartamentos na  QE 40 e Polo de Moda podem ter uma solução parcial com a aprovação da Luos. A lei classifica os lotes do setor como CSIIR2, que admite atividades comerciais, prestação de serviços, instituições, indústrias e residências. Portanto, os moradores das quadras poderão legalizar seus imóveis. Mas, a altura máxima dos prédios ficou fixada em 16 metros, ou quatro andares, o que obrigará muitos desses prédios a demolir os andares superiores.

Ainda assim, cada construção poderá ser até três vezes maior que o tamanho do lote, ou seja, em um lote de 100m2 pode haver no máximo um prédio de 300m2. Quem construiu em todo o lote, sem deixar afastamento na frente, lateral ou fundo, poderá ter apenas o térreo e mais dois andares. Mesmo assim, a legislação federal determina que prédios acima de três andares tenham obrigatoriamente garagem e elevadores, o que precisará ser respeitado para que os proprietários consigam o Habite-se.

No início do mês o governador Rodrigo Rollemberg publicou um decreto que perdoa quem construiu fora dos parâmetros previstos anteriormente à Luos como as construções em áreas residenciais horizontais com cinco ou mais pavimentos ou os prédios de pequenos apartamentos comuns no Polo de Moda,ou mesmo o avanço sobre a calçada em frente à sua loja, feita pelo comerciante para ganhar mais espaço. Se aprovado pela Câmara Legislativa outro projeto delei encaminhado pelo governador Rodrigo Rollemberg nesta semana, muitos proprietários poderão regularizar a situação de suas construções. O projeto foi protocolado pelo governador em regime de urgência na Câmara Legislativa.

Na prática, o GDF cobrará por construções que extrapolaram os padrões estabelecidos no Plano Diretor de Ordenamento Territorial (Pdot) do DF. Apenas poderão pedir a regularização as construções que não obedeceram a taxa de permeabilidade mínima, a taxa de ocupação (quanto se pode construir dentro de um lote), a altura máxima, o número de pavimentos máximo, o afastamento da rua e dos lotes adjacentes e a previsão de vagas de estacionamento.