A regularização fundiária de 2091 lotes (1723 residenciais e 368 comerciais) nos condomínios horizontais do Guará – Iapi, Bernardo Sayão e Guará Park – está em estágio avançado e deve ser iniciada no primeiro semestre de 2022, mas outros cerca de 800 terrenos vão ter que aguardar a conclusão de estudos ambientais e definição de critérios para quem ocupou depois de dezembro de 2016, o chamado marco legal da regularização do Setor Habitacional Bernardo Sayão, nome oficial da região que vai abrigar os três condomínios.
Para facilitar o processo, a Terracap dividiu o setor em três Unidades de Regularização (URB), um para cada condomínio - Guará Park, Bernardo Sayão e Iapi. A previsão da empresa é encaminhar essa primeira relação para registro em cartório até julho e iniciar o cadastramento dos ocupantes interessados na compra direta no segundo semestre do próximo ano. Os ocupantes de terrenos localizados em APP (Área de Proteção Permanente) ou APA (Área de Proteção Ambiental), ou que estejam a menos de 15 ou 30 metros do meio do leito do Córrego Vicente Pires (vai depender de interpretação do órgão que vai emitir a Licença Ambiental definitiva, se é Instituto Brasília Ambiental (Ibram), do Governo do Distrito, ou o Instituto Chico Mendes de Biodiversidade (ICMBio), ligado ao Governo Federal) vão ter que aguardar a conclusão da regularização da primeira parte. Vão ficar também para uma segunda fase as cerca de 600 novas ocupações após o marco temporal de 22 de dezembro de 2016, data limite estabelecida para a venda direta aos ocupantes. Ou seja, quem ocupou depois não terá o benefício da venda direta e terá que apresentar proposta de compra em licitação promovida pela Terracap.
De acordo com o gerente de Venda Direta da Terracap, Renato Leal, cada ocupante terá direito a adquirir até duas unidades, uma familiar e outra comercial em frente às avenidas principais dos três condomínios. Ele explica que, para facilitar o processo de regularização, a Terracap separou os terrenos em dois grupos, de controversos (que dependem de interpretação ambiental e depois do marco legal) e não controversos (que não possuem nenhuma objeção) como já havia feito no Setor Jóquei, em Vicente Pires, e agora está fazendo em Arniqueira. “Estamos concentrando esforços no que é regularizável, que atendeu a todos os requisitos. Somente depois dessa etapa concluída é que vamos cuidar do restante”, explica o gerente.
Processo não será interrompido
Com essa informação, Renato Leal esclarece um boato que circulava entre os ocupantes, de que a regularização do setor Bernardo Sayão dependia de definição de quem ficaria com a gestão da APA do Planalto Central, o Ibram ou o ICMBio. “Se houver essa definição para um dos órgãos, vai agilizar o processo, porque hoje temos que submeter os projetos aos dois órgãos, que às vezes podem ter interpretações diferentes para um mesmo caso”, completa.
Em live com moradores do Setor Habitacional Bernardo Sayão no dia 8 de outubro, o deputado distrital Rodrigo Delmasso (Republicanos), vice-presidente da Câmara Legislativa e morador do condomínio Bernardo Sayão (entre o Polo de Moda e o Córrego Vicente Pires), informou que está intermediando junto com a Terracap um entendimento entre os dois órgãos para tentar destravar e acelerar o processo de regularização.
Segundo Delmasso, se for mantido o entendimento do ICMBio, mais de 480 ocupações – a Terracap calcula que esse número seja bem menor - não poderão ser regularizadas, porque estariam abaixo do limite de 30 metros estipulados pelo Código Florestal Brasileiro, e teriam que ser removidas para que o processo pudesse andar. “Conseguimos agendar com a ministra da Secretaria de Governo da Presidência da República, Flávia Arruda, dia 18 de outubro, para tentar resolver o impasse por lá. A nossa proposta é que a gestão da APA do Planalto Central seja repassada definitivamente para o Ibram, porque o problema é recorrente em outros condomínios em processo de regularização no DF”, explica o deputado. Neste caso, a decisão poderia ser tomada através de decreto do Presidente da República ou através de projeto de lei votado pelo Congresso.
Mas, para o gerente de Regularização Fundiária da Terracap, Giuliano Magalhães Peratti, essa indefinição entre os dois órgãos não vai interromper o processo de regularização do setor. “Pode atrasar apenas para o que sobrar do que foi levantado no marco legal, porque a ocupação nas APAs e APPs aumentou depois, o que vai exigir uma revisão do Relatório de Impacto Ambiental para a continuidade do processo”, completa.
De acordo com a Terracap, as demolições estão acontecendo em chácaras não ocupadas até 2016 e reservadas para a instalação de equipamentos públicos
Cálculo dos preços dos terrenos
Outro assunto de interesse direto dos moradores do setor é o preço a ser estipulado pela Terracap para a venda direta dos terrenos. Como são áreas semelhantes e estão no mesmo projeto de regularização, o preço de Bernardo Sayão deve ser parecido com o que está sendo praticado em Arniqueira, descontadas as benfeitorias realizadas pelos moradores.
Os moradores de Arniqueira chegaram a iniciar um movimento para tentar reduzir os preços estipulados pela Terracap, segundo eles, acima dos praticados em Vicente Pires. Mas, segundo Renato Leal, houve apenas a atualização do valor de mercado. “Vicente Pires foi avaliado em 2017, quando começamos o processo de regularização. Três anos depois, houve uma valorização dos imóveis que não podemos ignorar”, explica o gerente de Comercialização. Mas ele acredita que o preço final do Setor Habitacional Bernardo Sayão deva ficar abaixo do estipulado para Arniqueira, por causa da maior quantidade de benfeitorias realizadas pelos moradores do lado do Guará. “Antes de concluir o processo, levantamos tudo o que foi feito em cada condomínio, que depois será dividido pela quantidade de lotes e deduzido do preço final”, completa.
Derrubadas frequentes
No início de setembro, uma operação da secretaria DF Legal (antiga Agefis) derrubou oito casas, três praticamente concluídas, nas chácaras 1, 6 e 17.
Embora não sejam novidade, as operações tem provocado revolta entre os compradores dos lotes dos parcelamentos e mobilizado moradores do Guará Park contra as demolições. A derrubada de quatro casas no dia 28 de agosto, levou o grupo de compradores dos lotes a recorrer ao vice-governador Paco Britto na tentativa de suspender novas demolições e negociar uma solução para quem teve suas obras demolidas ou estão ameaçadas de demolição.
Para a prefeita comunitária do Guará Park, Tânia Coelho, as seguidas operações no condomínio não se justificam porque, segundo ela, a área está definida como Arine (Área de Regularização de Interesse Específico). “Estão sendo derrubados sonhos e não apenas casas e sem nenhuma comunicação prévia para que os prejudicados possam se defender. Entre essas pessoas que perderam seus sonhos estão idosos, portadores de câncer e famílias que nunca tiveram um lugar próprio para morar”, diz ela. “Todas essas famílias compraram os lotes de boa fé e querem pagar por eles”, completa.
Mas, de acordo com Giuliano Peratti, a derrubada aconteceu porque as três chácaras já estavam reservadas para a instalação de equipamentos públicos e não poderiam ser mais parceladas. “Pelas as leis que regem as regularizações e o Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT), terão que ser, obrigatoriamente, reservados 10% da cada área para equipamentos públicos, no caso do Guará Park, seriam as três chácaras”, explica.
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